Il metodo di stima per comparazione diretta consente di determinare il più probabile valore di mercato di un immobile mediante il confronto di determinati parametri con altri immobili simili. Tale confronto porterà alla formazione di una scala dei prezzi al cui interno si dovrà collocare l’immobile oggetto di stima.
La scelta degli immobili da comparare richiede l’individuazione di un mercato omogeneo, ovvero di una porzione di area urbana nella quale la formazione del valore immobiliare assume caratteri comuni e ben precisi. Tale mercato non necessariamente coincide con l’intero nucleo urbano o con un singolo quartiere ma spesso, all’interno di uno stesso mercato omogeneo, è possibile individuare delle aree omogenee nelle quali alcune delle caratteristiche che portano alla formazione del valore risultano più significative di altre.
I parametri di confronto utilizzati possono essere raggruppati nelle seguenti categorie:

Caratteristiche di localizzazione

• Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano.

• Livello dei collegamenti viari e dei servizi di trasporto pubblico.

• Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, uffici pubblici etc.) facilmente raggiungibili.

• Disponibilità a distanza pedonale di un sufficiente numero di esercizi commerciali al dettaglio, specialmente per generi di largo e generale consumo.

• Livello di qualificazione dell’ambiente esterno; disponibilità di verde pubblico, amenità del sito, assenza di inquinamento etc.

Caratteristiche di posizione

• Esposizione prevalente dell’unità immobiliare.

• Eventuale panoramicità.

• Luminosità.

• Prospicienza.

• Altezza dal piano stradale.

Caratteristiche tipologiche

• Età dell’edificio e delle eventuali unità immobiliari aggiunte in epoche successive.

• Caratteristiche architettoniche, da valutare tanto in rapporto ai pregi conferiti ad ogni singola unità immobiliare, quanto in funzione degli eventuali costi di manutenzione nonchè dei vincoli di destinazione e di modificazione.

• Tipologia e condizioni statiche delle strutture, esaminate anche alla luce di eventuali sopraelevazioni, alterazioni o modifiche apportate nel tempo alle strutture originarie, delle coperture e delle rifiniture.

• Caratteristiche compositive e di manutenzione degli ambienti comuni (androni d’accesso, scale etc.) e della specifica unità immobiliare (dimensioni, forma e distribuzione interna dei vani d’abitazione e dei servizi), con particolare riferimento all’ordinaria destinazione d’uso per la quale gli ambienti stessi sono stati concepiti.

• Dispersioni e forma delle aperture nei vani, degli accessi ai locali scantinati e loro condizioni di utilizzo: aerazione, presenza di umidità etc.

• Caratteristiche e condizioni degli impianti tecnologici, sia condominiali che privati: rete fognaria e pluviale, rete di adduzione idrica, rete elettrica, eventuale rete di adduzione del gas di città, impianti ascensore e montacarichi, telefoni interni etc.

Caratteristiche produttive

• Situazione locativa attuale dell’unità immobiliare.

• Presenza di servitù attive o passive, diritti e oneri di qualsivoglia natura.

• Eventuale esenzione temporanea da imposizioni fiscali di qualunque tipo.

• Stato giuridico del venditore e assenza di problemi legali: successioni, fallimenti, liti etc.

• Modalità di pagamento del prezzo richiesto.

• Presenza di mutui bancari.

• Eventuali agevolazioni fiscali all’atto dell’acquisto.

Ovviamente le singole caratteristiche non influenzano allo stesso modo la formazione del prezzo nelle diverse aree urbane. Ad esempio per un immobile sito in un mercato omogeneo individuato nel centro cittadino, la centralità assume una valenza limitata in quanto è una caratteristica comune a tutti gli immobili di quel mercato. Se invece si pensasse lo stesso immobile sito in zona periferica, la centralità assumerebbe una incidenza decisamente superiore, anche in riferimento ad una centralità locale.
Volendo quantificare l’incidenza percentuale delle singole caratteristiche nella formazione del prezzo, pur con delle inevitabili approssimazioni, potremo realizzare la seguente tabella:

Il metodo per comparazione diretta prevede dunque, a seconda della zona di appartenenza del mercato, l’attribuzione di una percentuale d’influenza a ciascuna delle suddette quattro caratteristiche.
La ricerca e l’analisi dei coefficienti risultanti dagli archivi del laboratorio del corso di Estimo, hanno posto in evidenza le difficoltà, anche da parte di un rilevatore esperto, nel valutare omogeneamente i parametri di confronto quando riferiti ad una comparazione diretta e ad una indiretta. Per rendere la valutazione coi due metodi di stima congruente, si è applicato un ragionamento che consentisse di esprimere il valore di un determinato coefficiente in funzione di quello assegnato con l’altro metodo di stima.
In tal modo l’estimatore è chiamato ad esprimere il proprio giudizio in merito ad una determinata caratteristica un’unica volta, riducendo non solo i tempi di elaborazione della stima ma anche nella certezza della omogeneità dei valori attribuiti.
Per semplificare ulteriormente il processo estimativo, in luogo dei giudizi numerici variabili entro range differenti fra parametri di confronto differenti, sono stati adottati dei giudizi standard, variabili da scarso a ottimo, comuni per tutti i parametri di confronto.
I giudizi numerici restano nascosti dietro le quinte e, relativamente ad ogni caratteristica, il range di variazione numerico è ripartito fra i possibili giudizi standard.