| |
Dall’analisi
dei coefficienti tipologici relativi alla comparazione indiretta è
stata ricavata una scala di incidenza per ciascuna caratteristica:
|
Grado
di rifinitura interno
|
1,00
|
|
Grado
di rifinitura esterno
|
1,00
|
|
Stato
di conservazione interno
|
1,50
|
|
Stato
di conservazione esterno
|
1,50
|
|
Livello
tecnologico degli impianti
|
2,00
|
|
Età
dell’edificio
|
2,50
|
I
contributi da sommare al coefficiente minimo delle caratteristiche
tipologiche sono stati calcolati con un ragionamento simile a quello
svolto per le caratteristiche di posizione. L’intervallo di
variazione complessivo DXtot
del coefficiente tipologico, relativamente ad una zona di appartenenza
periferica, intermedia o centrale, è stato quindi ripartito in
funzione delle suddette incidenze Y, individuando per ogni voce un
valore massimo X che è poi stato suddiviso uniformemente fra i
differenti giudizi. Si è infine indicata con DYtot
la somma delle incidenze delle singole voci.
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Xmin
= 15 %
|
Xmin
= 20 %
|
Xmin
= 5 %
|
|
Stima
per comparazione diretta: caratteristiche tipologiche
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
DX
tot = (30 -
15) = 15
|
DX
tot
= (25 -
20) = 5
|
DX
tot
= (20 -
5) = 15
|
|
Stima
per comparazione indiretta: caratteristiche tipologiche
|
|
DY
tot = (1,00 + 1,00 + 1,50 + 1,50 + 2,00 + 2,50) = 9,50
|
|
Massimi
valori attribuibili all’incremento X
|
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Grado di rifinitura
interno
|
|
|
|
|
Grado di rifinitura
esterno
|
|
|
|
|
Stato di
conservazione interno
|
|
|
|
|
Stato di
conservazione esterno
|
|
|
|
|
Livello tecnologico
degli impianti
|
|
|
|
La ripartizione fra i differenti giudizi avverrà secondo un criterio
che vede l’attribuzione dei massimi incrementi al giudizio migliore,
incrementi nulli al giudizio peggiore e, per i giudizi intermedi, una
uniforme ripartizione degli incrementi.
| Grado
di rifinitura interno: |
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Mediocre
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
|
Ordinario
|
0,32
%
|
0,11
%
|
0,32
%
|
|
Sufficiente
|
0,64
%
|
0,22
%
|
0,64
%
|
|
Discreto
|
0,96
%
|
0,33
%
|
0,96
%
|
|
Buono
|
1,28
%
|
0,44
%
|
1,28
%
|
|
Ottimo
|
1,60
%
|
0,55
%
|
1,60
%
|
| Grado
di rifinitura esterno: |
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Mediocre
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
|
Ordinario
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
|
Sufficiente
|
0,40
%
|
0,14
%
|
0,40
%
|
|
Discreto
|
0,80
%
|
0,28
%
|
0,80
%
|
|
Buono
|
1,20
%
|
0,42
%
|
1,20
%
|
|
Ottimo
|
1,60
%
|
0,55
%
|
1,60
%
|
| Stato
di conservazione interno: |
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Scarso
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
|
Mediocre
|
0,48
%
|
0,16
%
|
0,48
%
|
|
Ordinario
|
0,96
%
|
0,32
%
|
0,96
%
|
|
Sufficiente
|
1,44
%
|
0,48
%
|
1,44
%
|
|
Buono
|
1,92
%
|
0,64
%
|
1,92
%
|
|
Ottimo
|
2,40
%
|
0,80
%
|
2,40
%
|
| Stato
di conservazione esterno: |
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Scarso
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
|
Mediocre
|
0,60
%
|
0,20
%
|
0,60
%
|
|
Sufficiente
|
1,20
%
|
0,40
%
|
1,20
%
|
|
Buono
|
1,80
%
|
0,60
%
|
1,80
%
|
|
Ottimo
|
2,40
%
|
0,80
%
|
2,40
%
|
| Livello
tecnologico degli impianti: |
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Scarso
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
|
Mediocre
|
0,60
%
|
0,20
%
|
0,60
%
|
|
Sufficiente
|
1,20
%
|
0,40
%
|
1,20
%
|
|
Discreto
|
1,80
%
|
0,60
%
|
1,80
%
|
|
Buono
|
2,40
%
|
0,80
%
|
2,40
%
|
|
Ottimo
|
3,00
%
|
1,00
%
|
3,00
%
|
Fra
le caratteristiche tipologiche esaminate, è stato volutamente omesso
il coefficiente di vetustà dell’edificio in quanto presenta alcune
differenze di calcolo. La prima parte del procedimento è del tutto
simile a quella adottata per le precedenti caratteristiche
tipologiche: determinato l’intervallo di variazione DXtot
come differenza fra il coefficiente tipologico massimo e minimo,
relativamente ad una zona centrale, intermedia o periferica,
determinata la somma delle incidenze associate alle singole voci, nota
l’incidenza relativa alla vetustà, si applica una semplice
proporzione che consente di calcolare il massimo incremento X
associato al giudizio migliore.
|
Massimo
valore attribuibile all’incremento X per vetustà
|
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Età dell’edificio
|
|
|
|
Tale
valore dovrà ora essere ripartito fra tutti i possibili giudizi
attribuibili, e non secondo il criterio di ripartizione uniforme
finora adottato, bensì secondo un procedimento analogo a quello
proposto dalla legge sull’equo canone che suddivide l’intero
intervallo dei giudizi in tre fasce a differente metro di valutazione.
Nella descrizione del metodo di stima per capitalizzazione dei
redditi, il valore attribuito al coefficiente di vetustà rientra
nell’intervallo ±
0,10 e attribuiremo il giudizio massimo (-
0,10 %) agli immobili realizzati o ristrutturati totalmente da non più
di cinque anni. Per quelli realizzati o ristrutturati da sei a
quindici anni, aggiungeremo l’addendo + 0,01 con cadenza biennale, e
con cadenza annuale per età superiore ai sedici anni.
Nella stima per comparazione diretta manterremo inalterato il numero
complessivo dei giudizi, dovendo questi essere congruenti con quelli
della stima per capitalizzazione dei redditi. Divideremo dunque il
massimo incremento X per il numero complessivo dei giudizi (venti),
individuando il delta di variazione fra un giudizio e l’altro.
Occorre però tener conto anche delle tre differenti fasce di
valutazione introdotte dalla legge sull’equo canone, per cui
adotteremo il suddetto delta solo per edifici costruiti o
ristrutturati totalmente da non più di cinque
anni. Per le altre due fasce di valutazione assumeremo i valori
indicati nella tabella seguente.
|
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Edificio costruito o
ristrutturato da non più di cinque anni
|
|
|
|
|
Edificio costruito o
ristrutturato dai sei ai quindici anni
|
|
|
|
|
Edificio costruito o
ristrutturato da oltre sedici anni
|
|
|
|
Il
ragionamento appena svolto porta all'elaborazione di un'ulteriore
tabella nella quale sono associati ai differenti anni, a partire da
quello corrente, gli incrementi X corrispondenti.
|
Incremento
X associato alla vetustà dell’edificio
|
|
Anno
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
Anno
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
2000
|
4,00
%
|
1,32
%
|
4,00
%
|
1983
|
1,40
%
|
0,45
%
|
1,40
%
|
|
1999
|
3,80
%
|
1,25
%
|
3,80
%
|
1982
|
1,30
%
|
0,42
%
|
1,30
%
|
|
1998
|
3,60
%
|
1,18
%
|
3,60
%
|
1981
|
1,20
%
|
0,39
%
|
1,20
%
|
|
1997
|
3,40
%
|
1,11
%
|
3,40
%
|
1980
|
1,10
%
|
0,36
%
|
1,10
%
|
|
1996
|
3,20
%
|
1,04
%
|
3,20
%
|
1979
|
1,00
%
|
0,33
%
|
1,00
%
|
|
1995
|
3,05
%
|
0,99
%
|
3,05
%
|
1978
|
0,90
%
|
0,30
%
|
0,90
%
|
|
1994
|
2,90
%
|
0,94
%
|
2,90
%
|
1977
|
0,80
%
|
0,27
%
|
0,80
%
|
|
1993
|
2,75
%
|
0,89
%
|
2,75
%
|
1976
|
0,70
%
|
0,24
%
|
0,70
%
|
|
1992
|
2,60
%
|
0,84
%
|
2,60
%
|
1975
|
0,60
%
|
0,21
%
|
0,60
%
|
|
1991
|
2,45
%
|
0,79
%
|
2,45
%
|
1974
|
0,50
%
|
0,18
%
|
0,50
%
|
|
1990
|
2,30
%
|
0,74
%
|
2,30
%
|
1973
|
0,40
%
|
0,15
%
|
0,40
%
|
|
1989
|
2,15
%
|
0,69
%
|
2,15
%
|
1972
|
0,30
%
|
0,12
%
|
0,30
%
|
|
1988
|
2,00
%
|
0,64
%
|
2,00
%
|
1971
|
0,20
%
|
0,09
%
|
0,20
%
|
|
1987
|
1,85
%
|
0,59
%
|
1,85
%
|
1970
|
0,10
%
|
0,06
%
|
0,10
%
|
|
1986
|
1,70
%
|
0,54
%
|
1,70
%
|
1969
|
0,00
%
|
0,03
%
|
0,00
%
|
|
1985
|
1,60
%
|
0,51
%
|
1,60
%
|
1968
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
|
1984
|
1,50
%
|
0,48
%
|
1,50
%
|
1967
|
0,00
%
|
0,00
%
|
0,00
%
|
A
questo punto sommeremo al coefficiente tipologico minimo, dipendente
dalla zona di appartenenza dell’immobile, i contributi associati
alle singole caratteristiche tipologiche, relativamente ad ogni
giudizio assegnato, ricavando il coefficiente tipologico finale per il
metodo di stima per comparazione diretta:
|
Coefficiente
tipologico finale
|
=
|
Coefficiente
tipologico minimo
|
+
|
|
|
|
Incremento relativo
al grado di rifinitura interno
|
+
|
|
|
|
Incremento relativo
al grado di rifinitura esterno
|
+
|
|
|
|
Incremento relativo
allo stato di conservazione interno
|
+
|
|
|
|
Incremento relativo
allo stato di conservazione esterno
|
+
|
|
|
|
Incremento relativo
al livello tecnologico degli impianti
|
+
|
|
|
|
Incremento relativo
alla vetustà dell’edificio
|
|
|
