| |
La determinazione del Reddito netto annuo Rnetto avviene
sottraendo al Reddito lordo annuo Rlordo una serie di spese
cui il proprietario dell’immobile deve far fronte:
Reddito netto annuo =
Reddito
lordo annuo - Totale spese annue
Il Reddito lordo annuo si calcola detraendo al Canone di locazione
annuo posticipato Cap gli interessi legali derivanti dalle
tre mensilità anticipate come fondo dall’affittuario e sommandovi
l’interesse commerciale.
La legge sull’equo canone degli immobili urbani ad uso abitazione
stabilisce che la cauzione non può superare le tre mensilità, ed è
fruttifera a favore dell’inquilino sulla base del saggio legale.
Quest’ultimo, previsto dall’art.1284 del Codice Civile, prima
dell’entrata in vigore della legge n.353 del 26 novembre 1990, era
fissato su un valore pari al 5 %. La suddetta legge lo elevò ad un
valore pari al 10 %. Dal 1 gennaio 1997 è ridisceso al 5 %, mentre a
decorrere dal 1 gennaio 1999 è stato ridotto al 2,5 %.
La cauzione risulta fruttifera a favore dell’affittuario poiché il
profitto derivante dall’investimento della cauzione a tasso
d’interesse commerciale è inferiore a quello ottenibile a tasso
d’interesse legale.
|
Reddito
lordo annuo =
|
Canone di locazione annuo posticipato -
Interessi legali sulla cauzione + Interessi commerciali sulla cauzione
|
|
Interessi
legali sulla cauzione =
|
Canone mensile di locazione ´
Numero mensilità ´ Tasso
d’interesse legale
|
|
Interessi
commerciali sulla cauzione =
|
Canone mensile di locazione ´
Numero mensilità ´
Tasso
d’interesse commerciale |
Il Canone di locazione annuo posticipato Cap si determina
posticipando alla fine dell’anno il Canone mensile di locazione Cm
secondo la relazione:
Sommando i diversi termini si perviene alla seguente forma più
compatta:
…Canone di locazione annuo posticipato
avendo
indicato con
rcomm il
tasso di interesse commerciale.
Il
Canone mensile di locazione Cm, testato sul mercato
cagliaritano e sottoposto a verifica di congruità, è stabilito sulla
base delle rilevazioni effettuate dall’Osservatorio sul mercato
immobiliare pubblicato da Nomisma:
|
Canone
mensile di locazione unitario (Lire/mq).
|
|
Anno
|
Zona
centrale
|
Zona
intermedia
|
Zona
periferica
|
|
Minimo
|
Massimo
|
Minimo
|
Massimo
|
Minimo
|
Massimo
|
|
2000
|
L.
10.710
|
L.
14.130
|
L.
8.305
|
L.
11.355
|
L.
6460
|
L.
8880
|
|
1999
|
L.
10.530
|
L.
13.890
|
L.
8.165
|
L.
11.165
|
L.
6.390
|
L.
8.780
|
|
1998
|
L.
9.875
|
L.
13.145
|
L.
7.835
|
L.
10.705
|
L.
6.195
|
L.
8.515
|
|
1997
|
L.
9.400
|
L.
12.400
|
L.
7.500
|
L.
10.250
|
L.
6.000
|
L.
8.250
|
Considerato
un canone di locazione unitario medio, relativamente alla zona di
appartenenza dell’immobile oggetto di stima, lo si moltiplica per la
superficie commerciale dell’immobile ricavando il canone mensile di
locazione Cm che, sostituito nelle relazioni precedenti,
conduce al Reddito lordo annuo. Il programma dovrà quindi richiedere
all’utente di selezionare la zona nella quale ricade l’immobile da
stimare:
|
Zona centrale
|
Zona intermedia
|
Zona periferica
|
L’elemento selezionato suggerirà un canone mensile di locazione
unitario nella relativa casella di testo che consentirà comunque di
impostarne manualmente il valore:
|
Canone
mensile di locazione unitario (Lire/mq):
|
|
|
|
Numero
delle mensilità richieste in cauzione:
|
|
|
|
Tasso
d’interesse commerciale:
|
|
|
|
Tasso
d’interesse legale:
|
|
|
Restano infine da analizzare le spese che il proprietario
dell’immobile sostiene annualmente:
|
Categorie
di spesa
|
Percentuale
di incidenza minima
|
Percentuale
di incidenza massima
|
|
1) Spese di
manutenzione ordinaria e straordinaria
|
3,50
%
|
6,00
%
|
|
2) Spese per
servizi e amministrazioni
|
0,50
%
|
4,00
%
|
|
3) Alee per
sfitti e inesigibilità
|
0,00
%
|
2,00
%
|
|
4) Spese per
assicurazioni
|
0,00
%
|
2,50
%
|
|
5) Aliquote di
ammortamento
|
0,00
%
|
5,00
%
|
|
6) Aliquote per
imposte e tasse
|
24,00
%
|
30,00
%
|
Vediamo singolarmente le diverse voci:
|
1) Spese di
manutenzione ordinaria e straordinaria
|
3,50
%
|
6,00
%
|
Nell’attribuzione della percentuale di spesa si è tenuto conto
dello stato di conservazione esterno dell’immobile:
| Stato
di conservazione esterno: |
| Scarso |
6,00
% |
| Mediocre |
5,03
% |
| Sufficiente |
4,00
% |
| Buono |
3,50
% |
| Ottimo |
3,00
% |
|
2) Spese per
servizi e amministrazioni
|
0,50
%
|
La percentuale di spesa è funzione dei servizi condominiali di cui
usufruisce l’unità immobiliare:
-
Assenza di ascensore e riscaldamento centralizzato
0,50
%
- Ascensore
1,00 %
-
Riscaldamento centralizzato
2,00 %
-
Ascensore e riscaldamento centralizzato
3,00 %
-
Ascensore, riscaldamento centralizzato e verde condominiale
3,50 %
-
Ascensore, riscaldam. centralizzato, verde condom. e portineria
4,00 %
|
3) Alee per
sfitti e inesigibilità
|
0,00
%
|
2,00
%
|
Non sussistendo in generale apprezzabili situazioni di rischio, è
stato considerato un unico valore di influenza pari a 0,00%.
Ovviamente il programma offrirà la possibilità di impostare
manualmente ogni singola voce di spesa nella valuta correntemente
selezionata.
|
4) Spese
per assicurazioni
|
0,00
%
|
2,50
%
|
Considerata la diffusa disattenzione degli utenti, proprietari e
conduttori, nei confronti della copertura assicurativa, sia pur
limitata alla responsabilità civilistica, è stato assegnato un
valore di influenza pari a 0,00 %.
|
5)
Aliquote di ammortamento
|
0,00
%
|
5,00
%
|
Il contributo relativo a tale voce non è stato considerato
significativo, perciò è stato assegnato un valore di influenza pari
a 0,00 %.
|
6)
Aliquote per imposte e tasse
|
24,00
%
|
30,00
%
|
Poiché la determinazione esatta di questa percentuale di spesa
presenta notevoli difficoltà, si è pensato di esprimerla come
funzione della tariffa catastale utilizzata per il calcolo dell’
I.C.I.:
|
Categoria
catastale
|
Classe
|
Tariffa
catastale
|
Percentuale
di spesa
|
|
A/2
|
4
|
L.
441.000
|
30,00
%
|
|
A/2
|
3
|
L.
378.000
|
29,50
%
|
|
A/2
|
2
|
L.
320.250
|
29,00
%
|
|
A/2
|
1
|
L.
273.000
|
28,50
%
|
|
A/3
|
4
|
L.
236.250
|
28,00
%
|
|
A/3
|
3
|
L.
199.500
|
27,00
%
|
|
A/3
|
2
|
L.
168.000
|
26,00
%
|
|
A/4
|
3
|
L.
168.000
|
26,00
%
|
|
A/3
|
1
|
L.
141.750
|
25,00
%
|
|
A/4
|
2
|
L.
141.750
|
25,00
%
|
|
A/4
|
1
|
L.
120.750
|
24,00
%
|
Moltiplicando le percentuali di spesa per il reddito lordo annuo, si
determinano le spese corrispondenti ad ogni singola voce.
Il programma suggerirà, automaticamente, le differenti voci di spesa
sulla base delle informazioni descritte nelle pagine precedenti, e le
visualizzerà in delle caselle di testo. L’utente avrà la
possibilità di accettarle o di modificarle manualmente:
| Spese
di manutenzione ordinaria e straordinaria: |
|
|
| Spese
per servizi e amministrazione: |
|
|
| Alee
per sfitti e inesigibilità: |
|
|
| Spese
per assicurazioni: |
|
|
| Aliquote
di ammortamento: |
|
|
| Aliquote
per imposte e tasse: |
|
|
Possiamo
ora determinare il reddito netto annuo:
Reddito
netto annuo = Reddito lordo annuo -
Totale spese annue
E
altrettanto rapidamente si perviene al più probabile valore di
mercato con il metodo di stima per capitalizzazione dei redditi:
|
