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Indichiamo
con Y la somma dei coefficienti di localizzazione attribuiti
all’unità immobiliare oggetto di stima attraverso il metodo per
capitalizzazione dei redditi:
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Caratteristiche
di
localizzazione
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1)
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Centralità
dell’immobile rispetto al centro urbano. Livello dei
collegamenti e del servizio dei trasporti.
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±
0,22 %
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2)
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Presenza
di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati,
edifici pubblici etc.).
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±
0,28 %
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3)
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Qualificazione
dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di
peggioramenti o miglioramenti ambientali.
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±
0,18 %
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4)
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Livello
di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o
privato.
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±
0,08 %
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5)
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Disponibilità
di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio.
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±
0,06 %
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Y
=
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±
0,82 %
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Sia invece X il medesimo coefficiente, incognito, attribuito mediante il
metodo per comparazione diretta e Xmin il suo minimo valore
attribuibile. Indichiamo inoltre con DXtot
e DYtot
gli intervalli di variazione complessivi dei coefficienti di
localizzazione relativi ai due metodi di stima:
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Stima
per comparazione diretta: caratteristiche di localizzazione
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Zona
centrale
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Zona
intermedia
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Zona
periferica
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DX
tot = (10 -
5) = 5
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DX
tot
= (30 -
10) = 20
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DX
tot
= (35 -
15) = 20
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Stima
per comparazione indiretta: caratteristiche di localizzazione
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DY
tot = (2 *
0,82) = 1,64
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Poiché
i giudizi attribuiti ai coefficienti X e Y dovranno essere fra loro
congruenti, scriveremo le seguenti relazioni:
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Zona centrale
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Zona intermedia
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Zona periferica
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La
semplice sostituzione del valore Y, desumibile dalla somma dei valori
attribuiti alle caratteristiche di localizzazione relativamente al
metodo della capitalizzazione dei redditi, consente di calcolare il
valore X incognito da attribuire alla medesima caratteristica di
localizzazione relativamente al metodo di stima per comparazione
diretta.
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