La determinazione del saggio di capitalizzazione fa solitamente riferimento ad un valore medio, ricavato da analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e demografiche. Il metodo proposto dall’Orefice prevede un campo di oscillazione del saggio di capitalizzazione medio in funzione delle dimensioni del centro abitato:

 

	min	max
Centri di grande dimensione	0,50 %	4,50 %
Centri di media dimensione	1,50 %	5,50 %
Centri di limitata dimensione	2,00 %	6,00 %

Si assumerà come saggio di capitalizzazione medio r_m la media aritmetica fra i valori minimo e massimo riportati in tabella, a seconda delle dimensioni del centro abitato.
Il saggio di capitalizzazione r si ricava effettuando una serie di aggiunte o detrazioni derivanti dal giudizio attribuito alle seguenti caratteristiche:

Vediamo ora di analizzare in dettaglio le diverse voci.

 

1)

Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti.

± 0,22 %

Questo punto va analizzato considerando separatamente le due voci che lo compongono e alle quali è stata attribuita diversa valenza:

 
1a)     Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano.                                     ± 0,15 %

 
Il valore massimo – 0,15 % è stato assegnato agli immobili ubicati lungo le vie e le piazze principali della città, facendo decrescere progressivamente tale coefficiente all’aumentare della distanza dalle stesse, fino al valore minimo +0,15 %.
Un menù a tendina consentirà dunque di impostare la distanza dell’immobile da una via o piazza principale:

1b)    Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti.                                      ± 0,07 %

 
Questa voce è stata poi suddivisa in due sottovoci, distinguendo fra vie servite e non servite dagli autobus pubblici, secondo lo schema seguente:

 

Vie servite dagli autobus pubblici:
Presente una sola linea	-0,03 %
Presenti due o più linee	-0,07 %

 

Vie non servite dagli autobus pubblici:
Linea assente: fermata entro 100 metri	-0,02 %
Linea assente: fermata entro 500 metri	+0,02 %
Linea assente: fermata oltre i 500 metri	+0,07 %

 

2)

Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati, edifici pubblici etc.).

± 0,28 %

L’attribuzione del giudizio avviene indicando quali fra le attrezzature collettive di seguito suggerite sono localizzate nelle vicinanze dell’immobile oggetto di stima.
Partendo dal giudizio più sfavorevole (+ 0,28 %), corrispondente alla totale assenza di attrezzature collettive, si ribalta progressivamente la situazione fino al giudizio più favorevole  (- 0,28 %).
 

• Scuole dell'obbligo                  -0,05 %

• Istituti superiori                     -0,05 %

• Facoltà universitarie               -0,05 %

• Mensa universitaria                -0,03 %

• Uffici postali                         -0,03 %

• Impianti sportivi                    -0,03 %

• Strutture sanitarie                 -0,04 %

• Luoghi di culto                      -0,03 %

• Supermercati                        -0,04 %

• Grandi magazzini                    -0,03 %

• Centri commerciali                 -0,03 %

• Mercato civico                      -0,04 %

• Locali di spettacolo               -0,03 %

• Parcheggi pubblici                 -0,04 %

• Percorsi linee CTM                 -0,05 %

 

3)

Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali.

± 0,18 %

Alle tre singole voci è stata attribuita la medesima valenza e l’intervallo è stato suddiviso in tre sotto-intervalli da  ± 0,06 %.
Le considerazioni ovviamente non riguardano la singola unità immobiliare, ma l’intera zona nella quale questa è localizzata. Sono state così individuate le seguenti 13 zone e, selezionata quella di appartenenza, il giudizio risulta automaticamente determinato.

 

Zona urbana di appartenenza:

A)        Is Mirrionis, parte alta  B)        Is Mirrionis, parte bassa  C)        Mulinu Becciu  D)        Via Campania, via Liguria  E)        Via Castiglione, viale Marconi  F)        Via Biasi, via dei Giudicati  G)        San Benedetto ovest  H)        San Benedetto est  I)         Genneruxi  L)        Viale Poetto  M)       Amsicora, via della Pineta  N)        Bonaria  O)        Zona centrale

 
La tabella seguente riporta il giudizio fornito in modo automatico dal programma in base alla zona di appartenenza dell’immobile:

 

Zona di appartenenza dell’immobile	Qualificazione ambiente esterno	Idoneità insediativa	Previsioni di pegg./migl. ambientali
A)        Is Mirrionis, parte alta	Sufficiente	Sufficiente	Ottimo
B)        Is Mirrionis, parte bassa	Sufficiente	Sufficiente	Ottimo
C)        Mulinu Becciu	Buono	Buono	Ottimo
D)        Via Campania, via Liguria	Sufficiente	Sufficiente	Ottimo
E)        Via Castiglione, viale Marconi	Buono	Buono	Ottimo
F)        Via Biasi, via dei Giudicati	Sufficiente	Sufficiente	Ottimo
G)        San Benedetto ovest	Ottimo	Buono	Sufficiente
H)        San Benedetto est	Ottimo	Buono	Sufficiente
I)         Genneruxi	Ottimo	Buono	Sufficiente
L)        Viale Poetto	Ottimo	Buono	Ottimo
M)       Amsicora, via della Pineta	Ottimo	Buono	Sufficiente
N)        Bonaria	Ottimo	Ottimo	Buono
O)        Zona centrale	Ottimo	Ottimo	Sufficiente

 
I giudizi, relativi alla previsione di peggioramenti o miglioramenti ambientali, sono stati desunti tenendo conto delle seguenti considerazioni:

A)  Previsione del piano sulla sistemazione del colle di Tuvixeddu.
B)  Ultimazione dei lavori di sistemazione del colle San Michele.
C)  Ultimazione dei lavori di sistemazione del colle San Michele.
D)  Previsione d’intervento sull’area di Monte Claro.
E)  Benefici sulla viabilità locale conseguenti al completamento dell’asse mediano di scorrimento.
M)  Previsioni di piano in attuazione sull’area circostante lo stagno di Molentargius.
N)  Ipotesi di piano sulla sistemazione della zona del Cimitero Monumentale di Bonaria.

Si riportano ora le tre voci nelle quali è stato suddiviso il terzo punto e i coefficienti assegnati ai giudizi espressi dall’utente:

 

Qualificazione dell’ambiente esterno:
Scarso	+0,06 %
Mediocre	+0,03 %
Sufficiente	0,00 %
Buono	-0,03 %
Ottimo	-0,06 %

 

Idoneità insediativa:
Scarso	+0,06 %
Mediocre	+0,03 %
Sufficiente	0,00 %
Buono	-0,03 %
Ottimo	-0,06 %

 

Previsioni di miglioramenti ambientali:
Scarso	+0,06 %
Mediocre	+0,03 %
Sufficiente	0,00 %
Buono	-0,03 %
Ottimo	-0,06 %

 

4)

Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato.

± 0,08 %

 
Anche in questo caso è stata considerata l’intera zona di appartenenza dell’immobile e, constatato che l’inquinamento ambientale è legato soprattutto al livello di inquinamento acustico, i giudizi risultano inversamente proporzionali alla centralità dell’area.
Per quanto riguarda la presenza di verde pubblico o privato, sono da intendersi quelle aree la cui fruibilità è estesa all’intera zona in esame e non il verde condominiale.
Divideremo il punto quattro in due voci aventi la medesima valenza:

 

Giudizio sul livello di inquinamento ambientale:
Scarso	+0,04 %
Mediocre	+0,02 %
Sufficiente	0,00 %
Buono	-0,02 %
Ottimo	-0,04 %

 

Giudizio sulla presenza di verde pubblico:
Scarso	+0,04 %
Mediocre	+0,02 %
Sufficiente	0,00 %
Buono	-0,02 %
Ottimo	-0,04 %

 

5)

Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio.

± 0,06 %

 
Occorre precisare che il parcheggio privato inteso come pertinenza dell’unità immobiliare, poiché spesso costituisce autonoma fonte di reddito, essendo locabile separatamente, non rientra nel computo della superficie commerciale dell’immobile oggetto di stima.
Nella maggior parte dei casi il valore del coefficiente risulta inversamente proporzionale alla centralità dell’immobile.
Si è quindi assegnato un giudizio sufficiente nei casi in cui la possibilità di parcheggio esiste nell’arco dell’intera giornata; un giudizio mediocre nei casi in cui tale possibilità diminuisca in alcune fasce orarie, scarso qualora venga a mancare del tutto.
Si assegneranno invece giudizi buoni o ottimi al crescere della maggiore facilità di parcheggio nelle immediate vicinanze dell’immobile.

 

Disponibilità di spazi utilizzabili a parcheggio:
Scarsa	+0,06 %
Mediocre	+0,03 %
Sufficiente	0,00 %
Buona	-0,03 %
Ottima	-0,06 %

 

6)

Caratteristiche di panoramicità.

± 0,36 %

 
La panoramicità di un immobile è stata valutata attribuendo un giudizio sufficiente all’aurea mediocritas, e i restanti per raffronto con questo:

 

Caratteristiche di panoramicità:
Scarsa	+0,36 %
Insufficiente	+0,18 %
Sufficiente	0,00 %
Buona	-0,18 %
Ottima	-0,36 %

 

7)

Caratteristiche di prospicienza e di luminosità.

± 0,20 %

Attribuendo equipollenti il contributo relativo alla prospicienza e quello relativo alla luminosità, si è suddiviso l’intervallo in due sotto-intervalli aventi il medesimo campo di variazione:

 

Caratteristiche di prospicienza:
Scarsa	+0,10 %
Insufficiente	+0,05 %
Sufficiente	0,00 %
Buona	-0,05 %
Ottima	-0,10 %

 

Caratteristiche di luminosità:
Scarsa	+0,10 %
Insufficiente	+0,05 %
Sufficiente	0,00 %
Buona	-0,05 %
Ottima	-0,10 %

 

8)

Quota rispetto al piano stradale.

± 0,08 %

 
Sono state individuate le seguenti cinque classi, facendo corrispondere a ciascuna un preciso coefficiente correttivo:

 

Quota rispetto al piano stradale:
Piano terra	+0,08 %
Primo piano	+0,04 %
Piano intermedio	0,00 %
Ultimo piano	-0,04 %
Piano attico	-0,08 %

 

9)

Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti.

± 0,06 %

Questo coefficiente valuta la superficie complessiva dei locali accessori quali scantinati, ripostigli, stenditoi, balconi, terrazze e verande, in funzione della superficie commerciale dell’immobile:

 

	Scarso	+ 0,06 %
	Sufficiente	0,00 %
	Ottimo	- 0,06 %
	Scarso	+ 0,06 %
	Buono	- 0,03 %

 

10)

Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza degli impianti.

± 0,16 %

 
L’intervallo di variazione è stato suddiviso in due elementi: un sotto intervallo variabile fra  ± 0,12 % e uno variabile fra  ± 0,04 %. 
Il primo è stato ulteriormente ripartito in due identiche quantità secondo lo schema seguente:

 

Grado di rifinitura interno:
Mediocre	+0,06 %
Ordinario	+0,02 %
Sufficiente	0,00 %
Discreto	-0,02 %
Buono	-0,04 %
Ottimo	-0,06 %

 

Grado di rifinitura esterno:
Mediocre	+0,06 %
Ordinario	+0,02 %
Sufficiente	0,00 %
Discreto	-0,02 %
Buono	-0,04 %
Ottimo	-0,06 %

 

Livello tecnologico degli impianti:
Scarso	+0,04 %
Mediocre	+0,02 %
Sufficiente	0,00 %
Discreto	-0,01 %
Buono	-0,03 %
Ottimo	-0,04 %

 

11)

Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali.

± 0,12 %

 
La suddivisione in tre sottointervalli non è stata ritenuta opportuna in quanto nessuno degli immobili oggetto di stima presentava problemi di sicurezza strutturale. Ci si è limitati pertanto a due intervalli di variazione dipendenti dallo stato di conservazione interno ed esterno:

 

Stato di conservazione interno:
Scarso	+0,06 %
Mediocre	+0,03 %
Sufficiente	0,00 %
Discreto	-0,02 %
Buono	-0,04 %
Ottimo	-0,06 %

 

Stato di conservazione esterno:
Scarso	+0,06 %
Mediocre	+0,03 %
Sufficiente	0,00 %
Buono	-0,03 %
Ottimo	-0,06 %

 

12)

Età dell’edificio.

± 0,10 %

 
Il coefficiente di vetustà è stato assegnato secondo uno schema analogo a quello definito dalla legge sull’equo canone, attribuendo il giudizio massimo (-0,10 %) agli immobili realizzati o ristrutturati totalmente da non più di cinque anni. Per quelli realizzati o ristrutturati da sei a quindici anni, si aggiunge  + 0,01 con cadenza biennale; con cadenza annuale per età superiore ai sedici anni.
Sulla base della data corrente e delle date di costruzione o di ristrutturazione inserite dall’utente, il programma fornisce in automatico il coefficiente.

 

13)	Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui edilizi).	± 0,06 %
14)	Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione.	± 0,04 %

 
Piuttosto che considerare separatamente le due voci, si è optato per la definizione di un unico coefficiente di produttività secondo lo schema proposto dal Genio Civile che suddivide gli immobili in sette categorie:

 

Superficie dell’appartamento:
Fino a 40 mq	-0,10 %
Da 40 a 60 mq	-0,08 %
Da 60 a 80 mq	-0,04 %
Da 80 a 90 mq	-0,02 %
Da 90 a 120 mq	0,00 %
Da 120 a 150 mq	+0,02 %
Da 150 a 180 mq	+0,03 %
Oltre i 180 mq	+0,04 %

 
Il procedimento di calcolo del metodo della capitalizzazione dei redditi prevede, come già descritto nelle pagine precedenti, la determinazione di un saggio di capitalizzazione medio r_m, funzione delle dimensioni del centro abitato, e l’aggiunta a questo di una serie di coefficienti, positivi o negativi, dipendenti dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile.
Si è osservato però che l’applicazione di uno stesso saggio medio a tutta l’area urbana porta a delle significative differenze fra i valori di mercato ricavati con il metodo di comparazione diretta a prezzi di mercato e quello per capitalizzazione dei redditi ad affitto corrente di mercato.
Poiché tali differenze non sono risultate saltuarie ed uniformemente distribuite su tutto il mercato ma più frequenti in specifiche aree omogenee dello stesso, si è valutata l’ipotesi della coesistenza, nell’area urbana di Cagliari, di differenti valori medi r_m del saggio di capitalizzazione.
Questi ultimi sono stati valutati calcolando, per ogni immobile stimato, differenti valori di mercato, mediante il metodo della capitalizzazione dei redditi, facendo variare il saggio medio di capitalizzazione r_m; confrontando infine tali valori con quello derivante dall’applicazione del metodo di stima per comparazione diretta, si è assunto quello che presentava lo scarto minore da quest’ultimo.
Il saggio di capitalizzazione medio r_m da utilizzare sarà pertanto quello che rende minima la differenza fra i valori di mercato desunti per comparazione diretta e indiretta.
Nelle due aree relative al quartiere di San Benedetto non è stato possibile definire un unico saggio di capitalizzazione medio r_m, per cui è stato fornito un intervallo di variazione il cui valore intermedio è stato assunto per il calcolo del valore di mercato.
La tabella seguente riporta i saggi di capitalizzazione medi r_m per le diverse zone nelle quali è stato suddiviso il mercato cagliaritano.

 

Zona di appartenenza   dell’immobile	Saggio di capitalizzazione medio rm
A)        Is Mirrionis, parte alta	3,75 %
B)        Is Mirrionis, parte bassa	4,00 %
C)        Mulinu Becciu	3,00 %
D)        Via Campania, via Liguria	3,50 %
E)        Via Castiglione, viale Marconi	3,00 %
F)        Via Biasi, via dei Giudicati	3,00 %
G)        San Benedetto ovest	3,25 % ¸ 3,75 %
H)        San Benedetto est	3,00 % ¸ 3,50 %
I)         Genneruxi	2,75 %
L)        Viale Poetto	2,75 %
M)       Amsicora, via della Pineta	2,75 %
N)        Bonaria	3,00 %
O)        Zona centrale	3,50 %